重要事項説明書と契約書

申込の後、入居審査が通ったらいざ契約です。ここでは、契約書と契約書の前に交付される重要事項説明書について説明します。

重要事項説明書とは？

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介や代理を行う不動産会社が、入居予定者に対して目的の賃貸物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めています。

重要事項説明は、国家資格である宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。

重要事項説明書に記載されていることは大きく分けて、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」です。

「対象物件に関する事項」では物件の所在地や構造・築年数・間取りや部屋の広さなどの基本的な事項です。当然ですが、契約したい物件と部屋番号が間違いないか、下見した時の内容に勘違いはないかなどをしっかり確認してください。

ライフラインである、電気・水道・ガスについての説明もあります。オール電化か否か、どこが供給しているかなども記載事項です。

また、住宅設備に関する事項もあります。エアコンやウォシュレットの有無、インターネット環境や利用料などです。

設備として記載されているものは、当然常時それらが使えなくてはいけません。故障した場合には迅速に家主さんが直さなければいけないものです。

「取引条件に関する事項」では敷金・礼金・家賃・共益費・契約開始日・契約期間などの基本事項や、解約時の手続き、違約金が発生するケース、用途の制限（住宅専用、ペット禁止、楽器の演奏禁止など）、敷金の精算方法、管理の委託先などが記載されています。

分からないことや不明な点があれば、その場で宅地建物取引士に確認してください。

全ての説明に納得した上で、署名押印しましょう。

契約書は前述の重要事項説明書に記載された事項を踏まえ、貸主と借主が双方合意したことを表す書面です。

物件の内容や契約条件について納得できたら、賃貸借契約を締結します。
いったん契約を締結した後に一方的に解約を申し出ても、それが認められるとは限らず、違約金等が発生する可能性もありますので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。

特に注意すべきポイントを二つあげておきます。

一つ目は「特約事項」です。

契約書の条項の最後に「特約事項」があります。ここにこの契約における特別な事柄が記載されていますので、しっかり目を通しておいてください。

もう一つは「原状回復について」です。

入居者が義務づけられた「原状回復」とは、「明らかに入居者の不注意や過失によって生じた傷や汚れは借主が負担しなければいけない」というもの。自然に時間や年月の経過とともに劣化したものは含まれません。

これだけだと、線引きが非常にあいまいなので、契約書に原状回復についての費用負担割合について詳しく書かれています。

退去時にトラブルにならないよう契約書の原状回復に関する事項はしっかり確認しましょう。